家を建てると、住宅ローンの返済のほかに、毎年かかる税金があります。それが固定資産税です。「新築は安くなると聞いたけれど、いくらになるのか」「いつまで安いのか」と気になる人は多いでしょう。
この記事では、総務省と東京都主税局の公式ページで確認できた範囲で、固定資産税のしくみと、新築住宅の軽減の考え方を整理します。税額そのものは、土地・建物の評価額や自治体の条例で変わるため、金額の目安は載せません。実際の税額は、建築予定地の市区町村（東京23区は都税事務所）に確認してください。
結論：税額は「評価額 × 税率」で決まり、新築には期間限定の軽減がある
押さえたい点は3つです。
- 税額は、土地・家屋それぞれの評価額をもとに計算される。税率は原則1.4％（市町村が条例で別に定めることもある）
- 住宅が建つ土地には、課税標準額を下げる特例（住宅用地の特例）がある
- 新築住宅には、一定期間、家屋の税額が2分の1に減額される措置がある。期間は建物の種類で異なる
新築直後の数年は軽減があり、終わると通常の税額になります。「軽減が切れたあとの税額」も見ておくと安心です。
固定資産税とは：誰に、いつ、どう課税されるか
総務省の説明では、固定資産の所有者が、資産価値に応じて算定された税額を、その固定資産がある市町村に納める税金です。計算は、評価額をもとに課税標準額を決め、そこに税率を掛ける流れです。税率は原則1.4％で、市町村は条例で異なる税率を定めることもできます。
東京都主税局のページでは、次のように説明されています。
- 納める人：1月1日現在、土地・家屋・償却資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人
- 賦課期日：毎年1月1日。年の途中で所有権が移っても、納税義務者は変わらない
- 納期：東京都の場合は年4回（6月、9月、12月、2月）。第1期の月に納税通知書が届く
- 新築・増改築の家屋：職員が家屋調査を行い、価格を決める
納期や通知の時期は自治体ごとに違うため、他の地域では各市区町村の案内で確認してください。
新築の初年度はいつから課税されるのか
課税の基準日は毎年1月1日です。建築中の家屋の扱いや、初回の通知の時期は、完成・引き渡しの時期や自治体の運用によって変わると考えられます。引き渡しが年末年始にかかる場合は、建築会社や自治体に、いつから課税されるのかを確認しておきましょう。
住宅用地の特例：土地の税額は大きく下がる
住宅が建っている土地（住宅用地）には、課税標準額を下げる特例があります。総務省のページと東京都主税局のページで確認できる内容は次のとおりです。
| 区分 | 対象 | 課税標準額（固定資産税） |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡以下の部分 | 価格の6分の1 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格の3分の1 |
この特例は「住宅用地」が対象です。土地を先に買って建築までに間が空く場合など、特例がいつから使えるかは、土地の購入前に自治体へ確認すると安心です。土地を買う前の確認事項は土地を買う前に確認したいことも参考にしてください。
新築住宅の減額：家屋の税額が2分の1になる期間
新築住宅の家屋には、固定資産税を減額する措置があります。総務省のページによると、令和13年3月31日までに新築された住宅が対象と記載されています。
| 住宅の種類 | 減額の期間 | 減額の割合 |
|---|---|---|
| 一般の新築住宅 | 新たに課税される年度から3年度分 | 税額の2分の1 |
| 3階建以上の耐火・準耐火建築物 | 5年度分 | 税額の2分の1 |
| 認定長期優良住宅 | 5年度分 | 税額の2分の1 |
| 認定長期優良住宅で、3階建以上の耐火・準耐火建築物 | 7年度分 | 税額の2分の1 |
対象は居住部分で、1戸あたり120㎡相当分までが限度です。120㎡を超える部分は、減額の対象になりません。
ここで、よくある誤解を整理しておきます。
- 減額されるのは「家屋」の税額です。土地は、さきほどの住宅用地の特例で別に軽減されます
- 減額は永久に続くわけではありません。期間が終わると、通常の税額になります
- 減額の期間は「年数」ではなく「年度分」です。課税が始まった年度から数えます
なお、床面積などの細かい要件は、東京都主税局のページでは図で示されており、本文だけでは確認できませんでした。要件を満たすかどうかは、自治体に確認してください。
認定長期優良住宅は期間が長いが、申告が要る
東京都主税局のページでは、認定長期優良住宅の減額には申告が必要で、新築した翌年の1月31日までに申告するとされています。一般の新築住宅の減額も「申告等が必要」と記載されています。他の自治体では手続きが異なる場合があります。
長期優良住宅の認定を受けるか迷っている場合は、長期優良住宅とは？で認定の条件と注意点を確認できます。税金の軽減だけを理由にせず、建築費や維持管理の条件と合わせて考えましょう。
都市計画税もかかる場合がある
市街化区域などでは、固定資産税とあわせて都市計画税がかかる場合があります。東京都主税局のページによると、23区内の税率は0.3％です。住宅用地の特例は、都市計画税にもあります（小規模住宅用地は価格の3分の1、一般住宅用地は3分の2）。
都市計画税がかかるかどうか、税率がいくらかは、土地の所在地で決まります。ここも市区町村に確認が必要です。
税額の見通し方：手順で考える
金額を自分で計算するのは難しいので、次の順で見通しを立てます。
- 建築予定地の市区町村（東京23区は都税事務所）に、固定資産税・都市計画税の税率を確認する
- 土地の評価額（固定資産税評価額）は、売主や不動産会社に聞くか、自治体の資料で確認する
- 建物の評価額は、完成後に自治体が決める。計画段階では、建築会社に「過去の同規模の建物で、評価額はどのくらいだったか」を聞いてみる
- 軽減がある期間と、終わった後の期間で、それぞれ年間の負担を見積もる
- 資金計画の「毎年かかる費用」に入れる。保険や修繕の費用もあわせて考える
資金計画全体の考え方は注文住宅の予算の決め方、建築費以外にかかる費用は見積もりに入っていない費用とは？にまとめています。
よくある質問
Q. 住宅ローン控除を受けていると、固定資産税は変わりますか？
A. 別の制度です。住宅ローン控除は所得税などから差し引く制度で、固定資産税の計算とは関係しません。住宅ローン控除については住宅ローン控除のしくみで整理しています。
Q. 家を建て替える場合も軽減されますか？
A. 要件や扱いは、建物や土地の状況によって異なります。確認できた公式ページには建て替えの個別の扱いが載っていないため、自治体に確認してください。
Q. 固定資産税は誰に相談すればよいですか？
A. 市区町村の税務担当課（東京23区は都税事務所）です。個別の判断が必要な場合は、税理士にも相談できます。
チェックリスト
- ☐ 建築予定地の固定資産税・都市計画税の税率を、自治体に確認した
- ☐ 新築住宅の減額の期間（3年度分か、5年度分か）を、建物の種類から確認した
- ☐ 減額に申告が必要かどうか、いつまでに申告するかを確認した
- ☐ 120㎡を超える部分があることを、建築会社と共有した
- ☐ 減額が終わった後の年間負担を、資金計画に入れた
まとめ
- 固定資産税は、評価額に税率（原則1.4％）を掛けて決まる。市町村が異なる税率を定める場合もある
- 住宅が建つ土地は、200㎡以下の部分が価格の6分の1、それを超える部分が3分の1に課税標準額が下がる
- 新築住宅の家屋は、一般は3年度分、3階建以上の耐火・準耐火は5年度分、税額が2分の1になる。認定長期優良住宅は、5年度分または7年度分
- 減額は120㎡相当分までが限度。申告が必要な場合がある
- 金額や要件の確認は、自治体の窓口に。個別の判断は税理士などの専門家に
次の一歩
- 建築予定地の自治体に、税率と新築の減額の手続きを問い合わせる
- 建築会社に、建物の種類（階数・構造・長期優良住宅の予定）を確認する（長期優良住宅とは？）
- 毎年かかる費用の項目に、固定資産税を入れて資金計画を見直す（見積もりに入っていない費用とは？）
出典
確認日はすべて 2026-10-22 です。
- 総務省「地方税制度 固定資産税」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」 https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
- 東京都主税局「住宅等に係る固定資産税・都市計画税の主な軽減制度一覧（23区内）＜新築＞」 https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tax/keigenseidoichiran_1_1
税制は改正されることがあります。最新の内容は、総務省や各自治体の公式ページでご確認ください。
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