住宅ローンの基本｜変動金利と固定金利、どう考える？

住宅ローンの基本｜変動金利と固定金利、どう考える？ お金と資金計画

※この記事は一般的な情報です。実際の借り入れは、金融機関や専門家に相談してください。

結論：「金利の低さ」だけで選ばず、「金利が上がったときに払えるか」で考える

住宅ローンを選ぶとき、金利の低さに目が行きがちです。
でも本当に大事なのは、長い返済期間のあいだに状況が変わっても、払い続けられるかです。

金利のタイプは大きく3つ

タイプ しくみ 向いている考え方
変動金利 返済中に金利が見直される 金利が上がったときに備えて、余裕を持てる人
固定期間選択型 一定期間だけ金利が固定され、その後に選び直す 子育て期間など、一定期間の支出を安定させたい人
全期間固定金利 借りたときの金利がずっと続く 毎月の返済額を最後まで確定させたい人

住宅金融支援機構の解説でも、金利のタイプは大きくこの3つに分けて説明されています。変動金利型は金利が低めに設定される一方、金利が上がると返済額が増えるリスクがあり、全期間固定金利型は、金利変動のリスクを貸し手が負うぶん、変動金利型より金利が高めに設定されているとされています。

3つのタイプの、メリットとデメリット（住宅金融支援機構の説明より）

タイプ 市場金利が上がったとき 市場金利が下がったとき
全期間固定金利型 借入時の金利で返済額が確定しているので、返済額は変わらない 返済額は変わらない
固定金利期間選択型 固定期間中は返済額が確定。期間終了後は未確定で、返済額が増えることがある 返済額が減ることがある
変動金利型 返済額が増える 返済額が減る

【フラット35】は、融資実行時に返済終了までの金利が確定する全期間固定金利型だと説明されています。

変動金利で考えておきたいこと

  • 金利が上がると、返済額や返済の中身（利息の割合）が変わる可能性がある
  • 金利が上がった場合に、毎月いくらまでなら払えるかを、先に確認しておく
  • 繰り上げ返済などで備える方法もある

「5年ごとの見直し」と「未払利息」を知っておく

住宅金融支援機構の説明では、変動金利型の借入金利は半年ごとに見直され、毎月の返済額の見直しは5年ごとに行われます。見直し後の返済額は、変更前の1.25倍を上限とするのが一般的とされています。

ここで注意したいのは、返済額に上限があっても、金利の上昇がなかったことになるわけではない点です。金利が大きく上がると、利息の支払額が返済額を上回ることがあり、超えた分は「未払利息」として支払いが繰り延べられます。同じ説明では、1.25倍を超えた未払利息も、支払わなくてよいわけではないと注意されています。ルールの細部は金融機関によって異なる場合があるので、検討中のローンの契約内容を確認してください。

固定金利で考えておきたいこと

  • 変動金利より金利が高めに設定されていることが多い
  • そのかわり、返済額が変わらない安心感がある

選ぶ前に確認したい3つのこと

  1. 毎月いくらまでなら、無理なく払えるか（今と、子育て・教育費がかかる時期）
  2. 金利が上がった場合に、どこまで耐えられるか
  3. 手元に、いざというときの貯えを残せるか

金利のタイプは「どれが正解」ではなく、家計の余裕と考え方で選ぶものです。

金利のタイプ以外に、確認したいこと

返済方法：元利均等と元金均等

住宅金融支援機構の解説では、返済方法は主に2つに分けられます。

返済方法 特徴
元利均等返済 毎月の返済額（元金と利息の合計）が一定。返済計画を立てやすく、当初の負担は元金均等より抑えられる。同じ借入期間では総返済額が多くなり、残高は減りにくい
元金均等返済 毎月の返済額のうち元金が一定で、返済額は徐々に少なくなる。同じ借入期間では総返済額が少なくなる。当初の返済額が最も多く、借入時に必要な収入も高くなる

解説の試算（借入額2,000万円、固定金利年1.5％、借入期間30年）では、総返済額は元利均等が約2,484万円、元金均等が約2,451万円とされています。試算は概算です。

借入期間と完済時の年齢

【フラット35】の最長借入期間は35年で、完済の目安は80歳とされています。民間ローンも35年のものが多いとされ、完済年齢は【フラット35】より低く設定されていることが多いとされています。実際の条件は金融機関ごとに違うので、確認しましょう。

金利が決まる時期

【フラット35】やほとんどの民間ローンは、融資が実行された時点の金利が適用されます。申込後に金利が上がると資金計画に影響するおそれがあります。

返済負担率

【フラット35】では、年収に占める年間の合計返済額の割合（総返済負担率）の基準が、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下とされています。他のローン（自動車ローン、教育ローン、カードローンなど）も含めて計算します。ただし、これは審査の基準であって、無理なく返せる額とは限りません。「返せる額」の考え方は注文住宅の予算の決め方で確認してください。

こういう人は、こう考える

  • 毎月の返済に余裕が少ない人：金利が上がったときの返済額を、金融機関の試算で確認します。余裕が少ないなら、借入額や期間を見直す選択肢もあります。
  • 返済額を最後まで確定させたい人：全期間固定金利は、借入時に返済計画全体を立てられます。ただし、市場金利が下がっても返済額は変わりません。
  • 繰り上げ返済で早く返すつもりの人：手数料や条件は金融機関ごとに違います。【フラット35】は繰上返済手数料が不要とされていますが、民間ローンの条件は借りる金融機関に確認しましょう。

よくある質問

Q. 変動金利のほうが得ですか？

A. 一概には言えません。変動金利は金利が低めに設定される一方、金利が上がると返済額が増えるリスクがあります。固定金利は金利が高めに設定されていることが多い一方、返済額が変わりません。「得か損か」より「上がっても払えるか」で考えるのが、この記事の考え方です。

Q. 【フラット35】と民間ローンは何が違いますか？

A. 【フラット35】は全期間固定金利型で、融資実行時に返済終了までの金利が確定します。詳しい違いはフラット35とは？で整理しています。

住宅ローンを選ぶときのチェックリスト

  • ☐ 金利のタイプごとに、自分の考え方に合うか確認した
  • ☐ 金利が上がった場合の返済額を、金融機関に試算してもらった
  • ☐ 変動金利の場合、見直しのルール（返済額の見直し時期、上限、未払利息）を確認した
  • ☐ 返済方法（元利均等か元金均等か）と、総返済額の違いを確認した
  • ☐ 借入期間と完済時の年齢を確認した
  • ☐ 他のローンを含めた返済負担率を確認した
  • ☐ 団信、保証料、事務手数料などの費用を確認した
  • ☐ 手元に貯えを残せる借入額か確認した

住宅ローン以外にも「借りるときのお金」がかかる

  • 事務手数料や保証料
  • 団体信用生命保険
  • 火災保険・地震保険

これらも資金計画に含めておく必要があります。
→ 関連記事：見積もりに入っていない費用とは？注文住宅で本体価格以外にかかるお金
詳しくは見積もりに入っていない費用とは？で整理しています。【フラット35】では、保証料と繰上返済手数料は不要とされる一方、抵当権設定費用（登録免許税、司法書士報酬など）、融資手数料、物件検査手数料、火災保険料は借主の負担とされています。火災保険は火災保険・地震保険は新築でどう選ぶ？を参照してください。

資金計画は住宅会社に出してもらうと早い

住宅会社に資金計画を出してもらうと、ローンの返済額も含めた全体像が見えます。
複数社に同じ条件で出してもらえば、比べながら考えられます。

まとめ

  • 金利の低さだけでなく、金利が上がっても払えるかで考える
  • 変動・固定期間選択・全期間固定は、家計の余裕と考え方で選ぶ
  • ローン以外の費用も含めて、資金計画を立てる

次の一歩

  1. 家計から、毎月無理なく払える額を出す（予算の決め方）
  2. 金利のタイプごとの返済額を、金融機関に試算してもらう
  3. 事前審査の時期と流れを確認する（事前審査）
  4. 完成前の資金の流れを確認する（つなぎ融資と分割融資）

出典（2026年10月21日確認）

制度や商品内容は変わることがあります。契約前に、各金融機関の最新の案内を確認してください。

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