空き家をどうする？売る・貸す・活かすの比較と、まずやること

空き家をどうする？売る・貸す・活かすの比較と、まずやること 土地

結論：空き家は持っているだけで負担がかかる。「売る・貸す・活かす」を比べて早めに決める

実家を相続した、親が施設に入ったなど、空き家を持つことになる人は少なくありません。
空き家は、住んでいなくても固定資産税や管理の手間がかかり、放っておくと建物の傷みも進みます。

2023年12月に施行された改正空家法では、放置すると危険な状態（特定空家等）になるおそれがある空き家を、市町村が「管理不全空家等」として指導・勧告できるようになりました。勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例（税額を軽くする特例）の対象から外れます。

住宅用地特例とは、どのくらいの軽減なのか

国土交通省の資料によると、住宅用地特例では、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準が6分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に減額されます。勧告を受けた「特定空家等」「管理不全空家等」の敷地は、この特例の対象から除外されると案内されています。実際の税額は土地の評価や自治体によって変わるため、見込み額は市区町村の資産税の窓口で確認してください。

空き家をどうするか、主な選択肢

選択肢 向いているケース 気をつけたいこと
売る 使う予定がない、管理が負担 解体するか、そのまま売るかの判断
貸す 立地が良く、建物の状態が比較的良い リフォーム費用、借り手が見つかるか
解体して土地を活用・売却 建物が古く、活用しにくい 解体費用、税金への影響（建物がなくなると住宅用地特例が使えなくなる場合がある）
自分や家族が住む 将来使う予定がある リフォーム・維持の費用

空き家の状況別・どれから考えるか

  • すぐ使う予定がなく、管理に通うのも負担な人：売却を軸に、解体して売るか、建物付きで売るかを比べます。
  • 立地や建物の状態に自信がある人：賃貸も候補になります。ただし、貸す前に必要な修繕の範囲や、借り手の見つかりやすさを不動産会社に確認します。
  • 建物がかなり古く、傷みが進んでいる人：解体してから土地として活用・売却する道があります。解体費用と、建物がなくなることによる固定資産税の変化の両方を見積もります。
  • 数年後に自分や家族が住むかもしれない人：決めきれないうちは、通風・換気・草木の手入れなど最低限の管理を続けながら、期限を決めて家族で再検討する方法があります。
  • 相続人が複数いて意見がまとまらない人：最初に、誰が名義人になるのか、売る場合の代金をどう分けるのかを話し合います。

どのケースでも、市区町村によっては空き家の相談窓口や、補助金・助成制度が用意されていることがあります。制度の有無と条件は自治体ごとに異なるため、お住まいではなく空き家の所在地の市区町村に確認してください。

まずやること

1. 建物と土地の状態を確認する

  • 建物の傷み具合、雨漏りなど
  • 土地の広さ、接している道路、周りの環境

2. 家族で「どうしたいか」を話す

相続人が複数いる場合は、特に早めの話し合いが大切です。

3. 名義と相続の手続きを確認する

相続の登記が済んでいるかを確認します。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。2024年4月より前の相続で未登記のものも、2027年3月31日までに登記が必要です。

登記が済んでいない状態では、売却や貸し出しの手続きを進めにくくなります。相続人が多い、連絡が取りにくいなどの事情がある場合は、司法書士などの専門家への相談も検討してください。

4. 複数の会社から提案をもらう

売却、賃貸、解体して活用など、会社によって得意な方法が違います。
複数の提案を比べると、選択肢の違いが見えてきます。

売るときに知っておきたい税金の特例（3,000万円特別控除）

相続した空き家を売る場合には、国税庁の案内する「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が使える場合があります。条件の主なものは次のとおりです（国税庁タックスアンサー No.3306・確認日 2026-10-21）。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物でないこと）
  • 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと
  • 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 家屋を売る場合は耐震基準を満たしていること、取り壊して敷地を売る場合は取壊し後に敷地を他の用途に使っていないこと。令和6年1月1日以後の売却では、売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しをする場合も対象とされています
  • 相続後、売るまでの間に、事業・貸付け・居住に使っていないこと

控除額は原則3,000万円です。令和6年1月1日以後の売却で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、2,000万円までとされています。親子や夫婦など特別な関係がある人への売却は対象外になるなど、細かい除外条件もあります。「貸してから売る」「しばらく使ってから売る」などの流れだと対象外になるおそれがあるため、売却や賃貸の契約を結ぶ前に、税務署か税理士に確認することをおすすめします。

売却・活用のほかの選択肢

空き家バンクに登録する

国土交通省の資料によると、自治体が運営する空き家バンクの情報を横断して探せる「全国版空き家・空き地バンク」があり、2026年9月末時点で1,153の自治体が参加し、748の自治体が物件情報を掲載しているとされています。地方の空き家は、不動産会社だけでなく、自治体の空き家バンクという入り口もあります。登録できる条件や手数料は自治体ごとに異なるため、所在地の市区町村に確認してください。

相続土地国庫帰属制度を知っておく

相続や遺贈で取得した土地について、条件を満たせば国に引き取ってもらう制度があります（法務省）。ただし、建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界などで争いがある土地などは対象外とされ、建物が残っている空き家のままでは申請できません。審査手数料は1筆あたり14,000円、このほか土地の性質に応じて10年分の管理費用に相当する負担金を納める仕組みで、宅地以外の土地などは面積にかかわらず20万円、市街地の宅地などは面積に応じて算定されます。使えるケースは限られるため、まず法務局の案内で対象になりうるかを確認する、という位置づけで考えるのが現実的です。

よくある質問（Q&A）

Q. 実家を相続したが、今すぐ決められない。何かしておくことはある？

決められない間にも固定資産税と管理の負担はかかります。まず相続登記の状況、建物の傷み、固定資産税の年額（毎年届く納税通知書で分かります）を確認し、家族で「いつまでに決めるか」の期限を作ると、先送りを防ぎやすくなります。

Q. 解体してから売るのと、建物付きで売るのはどちらが得？

一概には言えません。解体費用、建物がなくなることによる固定資産税の変化、買い手が建物を求めるかどうかが関わります。3,000万円特別控除は、家屋のまま売る場合と取り壊して売る場合とで要件が異なります。複数の会社に両方のパターンで見積もりと査定をもらって比べましょう。

Q. 空き家を放置すると、どうなる？

改正空家法では、市町村が「管理不全空家等」への指導・勧告ができるとされています。勧告を受けると、前述のとおり敷地が住宅用地特例の対象から外れます。倒壊や衛生面の問題で近隣に影響が出るおそれもあるため、定期的な見回りと草木の手入れだけでも続けておくと安心です。

Q. 親が元気なうちにできることはある？

親の家と土地を今後どうするか、元気なうちに話し合っておくと、あとの選択肢が広がります。関連記事：親の家と土地、元気なうちに話しておきたいこと｜家族信託・相続の基本

空き家対応のチェックリスト

  • ☐ 相続登記が済んでいる（期限と過料の対象になる条件を確認した）
  • ☐ 建物の傷み・雨漏り・境界・接道を確認した
  • ☐ 毎年の固定資産税の額を把握した
  • ☐ 売る・貸す・解体・住むの方針を家族で話し合った
  • ☐ 売る場合、3,000万円特別控除の要件に当てはまるか確認した
  • ☐ 自治体の空き家相談窓口・補助制度の有無を確認した
  • ☐ 複数の会社から、同じ条件で提案・査定をもらった
  • ☐ 税金は税理士など専門家に確認した

※いずれも2社以上を選んで依頼する形式で、依頼した会社から連絡が来ることがあります。

税金は専門家に確認を

売却や解体、相続に関わる税金は、条件によって大きく変わります。最終的な判断の前に、税理士などの専門家に確認しましょう。

まとめ

  • 空き家は持っているだけで負担がかかる
  • 売る・貸す・解体して活用・住むの選択肢を比べる
  • 家族で話し合い、複数社の提案を比べて早めに決める

次の一歩

  1. 相続登記の状況と、固定資産税の納税通知書を確認する
  2. 家族で「売る・貸す・活かす・住む」のどれを軸にするか話し合う
  3. 土地として活用する場合の選択肢は、相続した土地・使っていない土地はどうする？土地活用の方法を比較と土地活用は何から始める？相談先の選び方と進め方で整理する
  4. 売却後に家を建てる計画がある場合は、注文住宅の予算の決め方で全体の資金を考える

出典（2026年10月21日確認）

制度や条件は変わることがあります。売却・相続・税金の判断の前に、市区町村・法務局・税務署・専門家へ最新の内容を確認してください。

コメント

タイトルとURLをコピーしました