相続した土地・使っていない土地はどうする？土地活用の方法を比較

結論：「売る・貸す・建てる」を比べてから決める。最初の一歩は複数社の提案集め
土地をどうするか、3つの選択肢
主な土地活用の方法
決める前に確認したいこと
相続した土地なら、先に確認したい「名義」と「期限」
持っているだけでかかるお金と、手放す方法
ケース別：こんな人はここから確認
よくある質問
活用を決める前のチェックリスト
比べるなら「複数社の活用プラン」を同時に
まとめ
次の一歩
出典（2026年10月21日確認）

結論：「売る・貸す・建てる」を比べてから決める。最初の一歩は複数社の提案集め

使っていない土地は、持っているだけで固定資産税や管理の手間がかかります。
かといって、すぐ売るのがいいのか、活用したほうがいいのかは、土地の場所や広さ、家族の事情によって変わります。

大事なのは、ひとつの会社の提案だけで決めないことです。

土地をどうするか、3つの選択肢

選択肢	向いているケース	気をつけたいこと
売る	使う予定がない、管理が負担	売ったら終わり。手取りは税金・費用を引いた額
貸す（土地のまま）	初期費用をかけたくない	収入は小さめになりやすい
建てて活用する	立地が良く、長く持つつもり	初期費用・借入・空室などのリスク

主な土地活用の方法

駐車場（月極・コインパーキング）

初期費用を抑えやすく、やめやすいのが特徴。一方で、収入は建物を建てる方法より小さくなりやすいです。

アパート・賃貸住宅

収入が大きくなる可能性がある一方、建築費の借入や空室のリスクがあります。

戸建て賃貸

アパートより規模が小さく、比較的始めやすい選択肢です。

太陽光発電

日当たりや広さの条件が合えば検討できる方法です。

高齢者施設・店舗など（事業用）

立地によっては、事業者に土地や建物を貸す方法もあります。

※初期費用や利回りは、立地・規模・建築費・借入条件で大きく変わり、公的な統一の目安はありません。具体的な数字は、複数社の収支プランで比べてください。

決める前に確認したいこと

土地の場所・広さ・形（向いている活用方法が変わる）
法律上建てられるもの（用途地域など。用途地域は、住居・商業・工業など土地の使い方の大枠を定める区分で、13種類あります）
家族の考え（相続人が複数いる場合は特に）
借入をしてもいいか、どのくらい手元資金を使えるか
税金への影響（相続税・固定資産税など）は専門家に確認

相続した土地なら、先に確認したい「名義」と「期限」

相続した土地は、活用や売却の相談に入る前に、登記の名義を確認しておきたいところです。

法務省のQ&Aによると、相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になりえます。施行前に相続していて未登記の不動産も対象で、その場合の期限は令和9年（2027年）3月31日とされています。

遺産分割がまとまらず3年以内に登記できないときは、法務局に「相続人申告登記」を申し出ると、申し出た相続人は義務を履行したものとみなされます。ただし、売却や抵当権の設定をするときには、あらためて相続登記が必要です。

名義が整っていないと、売る・貸す・建てるのどれを選んでも手続きが進めにくくなります。手続きは司法書士や法務局に確認してください。

持っているだけでかかるお金と、手放す方法

固定資産税は、土地の状態で変わる

住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減（住宅用地の特例）があります。大阪市の案内では、住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が価格の6分の1、それを超える部分（一般住宅用地）は3分の1とされています。

一方で、空き家について自治体から「勧告」を受けると、その土地は住宅用地の特例の対象から外れると説明されています。古い家が建ったままの土地は、「取り壊すと税額が変わる場合がある」「放置して勧告を受けると変わる場合がある」の両面があります。取り壊しや活用に動く前に、市区町村の固定資産税の窓口で、自分の土地の取り扱いを確認しましょう。

どうしても使わない土地：相続土地国庫帰属制度

法務省の案内では、相続土地国庫帰属制度は令和5年（2023年）4月27日に始まりました。相続または相続人への遺贈で土地を取得した人が、一定の要件を満たす場合に、土地を国に引き取ってもらえる制度です。

審査手数料は土地1筆につき14,000円で、却下・不承認になっても返還されません
承認を受けた場合は、国が管理する10年分の標準的な費用を考慮した額の負担金を納めます
建物がある土地、担保権などが設定された土地、土壌汚染のある土地、境界が不明確な土地などは申請できません
一定の勾配・高さの崖があり管理に過分な費用がかかる土地などは、承認されません

誰でも手放せる制度ではないので、「売れない土地の最後の手段」として、要件を法務局で確認する位置づけになります。

古い空き家つきの土地を売るなら：3,000万円特別控除

国税庁によると、相続した被相続人の居住用家屋（空き家）やその敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円までです。

主な要件は次のとおりです。

売却は令和9年12月31日までで、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいなかったこと
売却代金が1億円以下であること
相続時から売却時まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと

要件が細かいため、売却の契約前に税務署や税理士へ確認してください。この特例は売る場合の話で、貸す・建てる場合には使えません。

ケース別：こんな人はここから確認

こんな状況	まず確認したいこと
相続したが、まだ登記していない	相続登記の期限と、相続人申告登記が使えるか（法務局・司法書士）
古い家が建ったまま、誰も住んでいない	固定資産税の扱い、空き家の特例の対象か、自治体の空き家相談窓口
更地で、駅や住宅地から近い	用途地域などで建てられるもの。賃貸や売却の需要は複数社に聞く
道路に接していない土地	接道（接道義務とは？）や境界。活用の選択肢が限られることもある
自分たちが将来そこに家を建てる可能性がある	実家の土地に家を建てるときの注意点、建て替えという選択肢

よくある質問

Q. 活用か売却か、決めるまで何年くらい考えてよいですか？
A. 決まった年数はありません。ただ、相続登記の期限（3年以内）や、空き家の3,000万円特別控除の売却期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）のように、時間に区切りのある制度があります。相続した時期から逆算して確認しておくと安心です。

Q. アパートを建てれば、固定資産税や相続税は安くなりますか？
A. 税額は土地や建物の状況、家族構成で変わります。「必ず安くなる」とは言えないため、提案を受けたら税理士などの専門家に試算を依頼してください。相続税の小規模宅地等の特例のように、利用状況や保有・事業の継続などの要件が細かい制度もあります。